夢のマンション購入、初期費用は頭にあったとしても、
ランニングコストについては、ついつい忘れがち。
マンションを購入する前に、
固定資産税について考えてみましょう。
マンションの固定資産税の計算方法
マンションの固定資産税の計算方法は、
建物に対する固定資産税評価額を算定し
これに対して一定の税率を乗じることで算出しています。
固定資産税評価額とは、建物の状況を鑑み
再び同じ建物を建てる場合にかかる費用を想定しこれを基準に算出されるものです。
また、一般の住宅の場合には固定資産税評価額の中に土地の評価額も含まれますが、
マンションの場合には1世帯あたりの土地は非常に少なくなるため、
その立地等を考慮して総合的に決められるものとなっています。
一般的に固定資産税においては、一戸建てに比べマンションの方が
同じ面積においてはその金額が高くなる傾向があります。
その理由は耐用年数が一戸建てに比べマンションの方が長く見込まれることや、
立地条件やその他の条件がマンションの方が良い場合が多く、
この点を考慮すると固定資産税評価額が高く算出される傾向があるためです。
ただし固定資産税評価額は、
建物の経年変化や土地等の実勢売価の変動を反映していないため、
訂正売価とのズレが年々大きくなってしまうと言う問題があります。
そのため固定資産税評価額については
3年に1度、周辺の環境の変化を鑑み見直すこととなっており、
これに伴い固定資産税の税額が変動することになります。
また周辺環境については、その立地がどのような位置づけになっているかにより
都市計画税と呼ばれる特殊な税の上乗せが発生することも少なくありません。
これは市町村により異なってくる可能性があるため十分な注意が必要です。
減っていく？マンションの固定資産税の築年数による変化の目安はどれくらい？
マンションの固定資産税の税額は、
その建物を再度建てる場合にかかる費用をもとに計算しますが、
建物は経年変化とともに劣化するため、
その劣化分を控除して3年ごとにその費用を見直し税額を見直すことになっています。
これには各自治体が定める経年変化補正率が適用されることになり、
築年数が経過するほど、その補正率が大きくなるため、
その税額は一般的に減額されることになります。
しかし最近の法律では、
新築後5年間は固定資産税が半額となる制度が導入されているため、
新築で購入した後、半額となる特例措置がなくなる6年目には、
一時的に固定資産税が高くなる傾向があります。
その後順次経年変化補正率が大きくなり税額が減額されることになりますが、
その減額率は目安として10年で20%程度であるため、
初年度半額となる前の税額が14万円であった場合、
10年経過後では11万円程度の税額になります。
しかし、マンションの場合には、
土地の評価額の割り当て分や都市計画税の分などが加算されるため、
単純には10年経過しても30%減とはならず、
逆に場合によっては総合的な税額が高くなってしまうことも少なくありません。
特に都市部では再開発などにより都市計画税や土地の税額が高騰するケースが多く、
単純に築年数が経過したからといって
必ずしもその税額が減るとは言えないことに注意が必要です。
そのため中古物件を購入したから税額が安いと考えるのは早計で、
周辺の土地の実勢売価や都市計画税についても十分に確認することが大切です。